2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 2주택자 +20%p, 3주택자 +30%p 가산으로 최고 실효세율 82.5%. 매도 순서별 절세 전략과 오늘 발표된 잔금 기한 보완책까지 총정리합니다.
다주택자 양도세 중과, 왜 갑자기 난리인가요?
2026년 부동산 시장에서 가장 뜨거운 키워드는 단연 '양도세 중과 유예 종료'입니다. 2022년 5월부터 시작된 다주택자 양도세 중과 유예가 올해 5월 9일 드디어 끝납니다. 4년간 이어져 온 '유예'라는 안전망이 사라지는 것입니다.
유예 기간 동안 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용받았고, 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 있었습니다. 그런데 5월 10일부터는 상황이 완전히 달라집니다.
오늘(2월 10일) 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 국무회의에서 "5월 9일까지 계약을 체결한 경우 잔금·등기 기한을 부여하겠다"고 발표하면서, 이 이슈는 더욱 급박해졌습니다.
중과되면 세금이 얼마나 늘어나나요?
숫자로 보면 충격적입니다. 양도세 중과의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 기본세율에 추가 세율이 가산됩니다. 둘째, 장기보유특별공제가 완전히 배제됩니다.
현재 유예 기간 중에는 다주택자도 기본세율 6~45%가 적용되고, 10년 이상 보유 시 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 하지만 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 팔면, 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 가산되어 26~65%가 적용됩니다. 3주택 이상은 30%포인트가 가산되어 36~75%입니다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 더하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다.
구체적인 예를 들어보겠습니다. 조정대상지역에서 3주택자가 양도차익 10억 원인 주택을 팔 경우, 유예 기간 중에는 장기보유특별공제 적용 후 세금이 약 3억 원 수준입니다. 하지만 중과 시행 후에는 공제 배제 + 30%p 가산으로 세금이 약 7억 원 이상으로 뛰어오릅니다. 같은 집을 파는데 세금이 2배 이상 차이나는 것입니다.
오늘 발표된 정부 보완책, 핵심만 정리
오늘(2월 10일) 국무회의에서 발표된 내용이 중요합니다. 정부는 5월 9일까지 계약을 체결한 거래에 한해 잔금·등기 기한을 부여하기로 했습니다.
강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 계약일로부터 4개월 이내에 잔금·등기를 완료해야 합니다. 즉, 5월 9일까지 계약하면 9월 9일까지가 마감입니다. 나머지 서울 21개 구와 경기 12개 조정대상지역(과천, 광명 등)은 계약일로부터 6개월 이내입니다. 5월 9일까지 계약하면 11월 9일까지가 마감입니다.
세입자가 거주 중인 주택에 대해서는 임대차 계약 잔여기간(최대 2년)까지 실거주 의무가 유예됩니다. 다만 세입자의 계약갱신청구권 행사에 따른 추가 2년까지는 보장되지 않습니다.
정리하면, 중과를 피하려면 반드시 5월 9일까지 매매 계약을 체결해야 하고, 그 이후에도 지역에 따라 4~6개월 안에 잔금까지 마쳐야 합니다.
매도 순서가 세금을 결정합니다 — 절세 전략 4가지
다주택자라면 "어떤 집을 먼저 팔 것인가"가 수천만 원의 차이를 만듭니다. 전문가들이 공통적으로 제시하는 매도 순서 전략을 정리했습니다.
전략 1: 양도차익이 작은 집부터 먼저 판다
중과 세율은 양도차익이 클수록 기하급수적으로 커집니다. 차익이 작은 집을 먼저 팔아 주택 수를 줄인 뒤, 남은 핵심 자산은 1세대 1주택 비과세 혜택을 노리는 것이 기본 원칙입니다.
전략 2: 비조정지역 주택부터 정리한다
중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다. 지방이나 비조정지역 주택은 중과 대상이 아니므로 급하게 팔 필요가 없습니다. 조정지역 물건을 먼저 정리하는 것이 세금 측면에서 유리합니다.
전략 3: 증여도 고려한다
매도 대신 자녀에게 증여하는 방법도 있습니다. 다만 증여세(10~50%)와 취득세(12%)가 발생하므로, 양도세 중과 금액과 비교해서 유리한 쪽을 선택해야 합니다. 양도차익이 매우 큰 고가 주택일수록 증여가 유리할 수 있습니다.
전략 4: 장기등록임대주택 전환을 검토한다
소득세법 제155조에 따라 8년 이상 장기임대주택으로 등록하면 양도세 중과가 배제됩니다. 다만 이재명 대통령이 등록임대의 무기한 중과 유예 구조를 지적한 만큼, 향후 매각 기한이 신설될 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.
주의할 점 — 이것만은 꼭 체크하세요
첫째, 5월 9일은 '잔금일'이 아니라 '계약 체결일' 기준입니다. 오늘 발표된 보완책에 따라 계약만 5월 9일까지 하면 잔금은 4~6개월 유예를 받을 수 있습니다. 하지만 계약 자체가 5월 10일 이후라면 무조건 중과입니다.
둘째, 분양권과 입주권도 주택 수에 포함됩니다. 본인이 2주택이라고 생각했는데 분양권까지 합치면 3주택이 될 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.
셋째, 조정대상지역은 수시로 변경됩니다. 현재 서울 전역과 경기 일부(과천, 광명 등)가 지정되어 있지만, 정부 정책에 따라 해제되거나 추가될 수 있으므로 국토교통부 고시를 확인하세요.
넷째, 이번 주 시행령 개정이 예고되었습니다. 구윤철 부총리가 "이번 주 시행령을 빠르게 개정하겠다"고 밝혔으므로, 세부 조건이 추가로 발표될 수 있습니다. 최종 시행령이 확정되기 전까지 세무사 상담을 받는 것을 강력히 추천합니다.
마무리 — 남은 시간은 88일
오늘 기준으로 5월 9일까지 남은 시간은 약 88일입니다. 88일이 길어 보이지만, 부동산 매매는 매수자를 찾고, 협상하고, 계약서를 작성하는 데만 몇 주가 걸립니다. 실질적으로 움직일 수 있는 시간은 2개월이 채 되지 않습니다.
4년간의 유예는 끝나고, 중과의 시대가 다시 열립니다. "나중에 해야지"라고 미루다가 수천만 원, 많게는 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 지금이 바로 세무사를 만나고, 매도 순서를 정하고, 행동으로 옮겨야 할 타이밍입니다.
이 글은 2026년 2월 10일 기준 정보를 바탕으로 작성되었으며, 이번 주 시행령 개정에 따라 세부 내용이 변경될 수 있습니다. 반드시 세무 전문가와 상담 후 의사결정하시기 바랍니다.
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