이재명 정부 출범 후 3차례 부동산 대책(6.27·9.7·10.15)이 발표되며 역대급 규제가 시행 중입니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되면 최고 세율 82.5%가 적용되고, 수도권 주담대 한도는 최대 6억 원으로 제한됩니다. 동시에 서리풀·용산 등 도심 핵심지에 청년·신혼부부를 위한 6만 호가 공급됩니다. 다주택자·1주택자·무주택자별 달라지는 점과 대응 전략을 정리합니다.
📋 목차
1. 이재명 정부 부동산 정책, 왜 역대급인가
이재명 정부는 출범 직후부터 "투기는 세금으로, 실수요는 공급으로"라는 명확한 기조를 밝혔습니다. 취임 100일 만에 3차례(6.27·9.7·10.15) 부동산 대책을 연속 발표했고, 2026년 들어서는 대통령이 직접 "다주택자 성공은 이 정부의 실패를 의미한다"며 압박 수위를 최고치로 끌어올렸습니다.
정책의 3대 축은 명확합니다. 첫째, 도심 핵심지 공급 속도전(서리풀 1.8만 호, 용산 1만 호 등). 둘째, 다주택자 세제 압박(양도세 중과 5월 9일 종료, 종부세 강화 검토). 셋째, 대출 규제 강화(주담대 최대 6억, LTV 40%, 서울 전역 규제지역 지정). 이번 글에서 이 세 축을 하나씩 풀어보겠습니다.
2. 3차 대책 핵심 비교 (6.27 → 9.7 → 10.15)
| 구분 | 6.27 대책 | 9.7 대책 | 10.15 대책 |
|---|---|---|---|
| 대출 | 수도권 주담대 한도 6억 제한, 만기 30년 축소 | 규제지역 LTV 50%→40%, 다주택자·임대사업자 주담대 전면 금지 | 집값별 차등 한도(15억↓ 6억, 15~25억 4억, 25억↑ 2억) |
| 전세·신용 | 전세자금대출 규제 강화, 신용대출 한도 축소 | 1주택자 수도권 전세대출 한도 2억 일원화 | 비수도권까지 전세대출 총량 관리 |
| 규제지역 | 강남3구·용산 투기과열지구 유지 | 서울 주요 지역 조정대상 추가 | 서울 25개 구 전역 + 경기 12곳 = 37곳 조정·투기과열·토지거래허가 3중 지정 |
| 공급 | - | 서리풀·태릉 등 도심 공급 계획 발표 | 1기 신도시 정비 한도 2.6만→7만 호 확대 |
| 실거주 | 1주택자 6개월 내 전입 의무 | - | 전세 낀 매수 시 실거주 최대 2년 유예(보완책) |
3차에 걸쳐 대출·세제·규제지역·공급이 모두 강화되는 전방위 압박이 이뤄졌습니다. 특히 10.15 대책으로 서울 전 지역과 경기 12곳이 3중 규제지역으로 묶이면서, 수도권에서의 갭투자는 사실상 원천 차단된 상태입니다.
3. 세제 핵심 – 5월 9일, 양도세 중과 유예 종료
2022년부터 약 4년간 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일 정식 종료됩니다. 이재명 대통령은 "재연장 계획이 없다"고 거듭 못 박았고, "이게 마지막 기회"라는 메시지를 공개적으로 발신하고 있습니다.
유예가 끝나면 조정대상지역 내 다주택자의 양도세는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산됩니다. 지방소득세까지 포함하면 최고 세율이 82.5%에 달합니다. 양도차익 10억 원이라면 약 8억 2,500만 원이 세금으로 빠지는 셈입니다.
| 구분 | 현재 (유예 중) | 5월 10일 이후 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20%p (최고 65%) |
| 3주택 이상 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p (최고 75%) |
| 지방소득세 포함 | 최고 49.5% | 최고 82.5% |
보완책도 나왔습니다(2026.2.10 발표). 무주택자가 5월 9일 전에 '전세 낀 주택'을 매수하면, 실거주 의무를 최대 2년까지 유예해줍니다. 이는 다주택자의 매물 출회를 유도하면서 세입자 보호와 무주택자 매수 기회를 동시에 열어주려는 장치입니다.
4. 금융 규제 – 주담대 6억 한도·LTV 40%·3중 규제지역
세금보다 체감이 큰 규제가 대출입니다. 이재명 정부는 3차 대책을 통해 대출의 '총량'과 '비율' 모두를 죄었습니다.
수도권·규제지역 내 주택 구입 시 주담대 한도가 집값에 따라 차등 적용됩니다. 15억 이하는 최대 6억, 15~25억은 최대 4억, 25억 초과는 최대 2억입니다. 여기에 LTV 40%와 한도 중 더 낮은 금액이 적용되므로, 예를 들어 10억 원 아파트는 LTV 40%(4억)와 한도 6억 중 더 적은 4억까지만 대출이 가능합니다.
다주택자와 임대사업자는 수도권·규제지역에서 주담대 자체가 전면 금지됩니다. 1주택자도 수도권 전세대출 한도가 2억 원으로 일원화되었고, 6개월 내 전입 의무가 부과됩니다.
서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)까지 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3중 지정이 완료되어 있습니다.
5. 공급 속도전 – 서리풀·용산·태릉·1기 신도시
규제만으로는 집값을 잡을 수 없기에, 정부는 '외곽이 아닌 도심, 계획이 아닌 착공'이라는 공급 원칙을 세웠습니다. 주요 공급 계획을 정리합니다.
| 지역 | 공급 규모 | 진행 상황 | 예상 입주 |
|---|---|---|---|
| 서초 서리풀1지구 | 1.8만 호 | 2026.2.2 공식 지정·고시 | 2029년 분양, 2030년~ 입주 |
| 용산국제업무지구 | 1만 호 | 2026.1.29 발표 (용산구 반대 변수) | 2030년 이후 |
| 태릉골프장 | 6,800호 | 부지 활용 계획 수립 중 | 2030년 이후 |
| 서울 도심 유휴부지 | 6만 호 (청년·신혼 중심) | 2026.1.29 발표 | 순차적 공급 |
| 1기 신도시 (분당·일산 등) | 정비 한도 7만 호 | 2025.9.26 한도 2.7배 확대 | 2028년~ 순차 입주 |
| 경기도 광역 | 80만 호 (도 자체 계획) | 2026.1.30 발표 | 중장기 |
핵심은 실제 입주까지 최소 3~4년이 걸린다는 점입니다. 서리풀도 2029년 분양이 목표이고, 입주는 2030년 이후입니다. 즉, 2026~2028년까지는 공급 보릿고개가 이어지면서 매물 부족과 가격 강세가 동시에 나타날 수 있습니다.
6. 청년·신혼부부 – 달라지는 6가지
이재명 정부는 '주거 약자'인 청년과 신혼부부를 집중 지원하겠다고 밝혔습니다. 2026년 기준 달라지는 핵심 사항입니다.
첫째, 도심 유휴부지를 활용한 6만 호 주택이 청년·신혼부부에게 우선 공급됩니다. 용산 서빙고초 앞 501 정보대에 청년·신혼부부 소형주택 150호가 대표 사례입니다.
둘째, 지분적립형 주택에 미혼 청년 특별공급이 신설됩니다. 2026년 관련 법령 개정을 통해 전용 60㎡ 이하 소형 평형이 집중 배정될 예정입니다.
셋째, 경기도가 기존주택 매입·전세임대주택 3,715호를 2026년 공급합니다(약정형 매입임대 600호 포함). 저소득층·청년·신혼부부에게 시세보다 저렴한 임대 조건이 적용됩니다.
넷째, 재건축 이주 세입자를 위한 전세자금 대출이 확대되고, 월세 세액공제 대상도 넓어집니다.
다섯째, 주택청약종합저축 세제 혜택이 연장됩니다. 청약 통장을 유지해야 할 이유가 더 강해졌습니다.
여섯째, 생애최초 주택 구입 취득세 감면(전용 60㎡ 이하·6억 이하, 최대 300만 원)이 유지되며, 무주택 기간을 유지할수록 혜택이 커지는 구조입니다.
7. 앞으로 나올 추가 규제 – 종부세·부동산감독원·토지공개념
양도세 중과만으로 끝이 아닙니다. 정부가 검토 중인 추가 카드가 3가지 있습니다.
① 종합부동산세 강화: 현재 60%인 종부세 '공정시장가액비율'을 80~100%로 올리는 방안이 검토되고 있습니다. 이는 국회 입법 없이 시행령(대통령령) 개정만으로 가능해, 즉시 실행될 수 있는 카드입니다. 문재인 정부 당시 95%까지 올랐던 전례가 있으며, 공시가격 20억 원 주택의 경우 비율이 60%→80%로 오르면 종부세가 수백만 원 추가됩니다.
② 부동산감독원(가칭) 설립: 국무조정실 산하에 '부동산판 금융감독원'을 신설해 시장 교란 행위(허위 매물·이중 계약·불법 전매 등)를 상시 감시하겠다는 구상입니다. 설치법이 이미 발의된 상태이며, 부동산 특별사법경찰 도입도 함께 추진 중입니다.
③ 토지공개념 강화: 이재명 대통령의 오랜 정책 철학인 토지공개념이 실제 제도화될 가능성이 있습니다. 조국혁신당도 "대통령의 부동산 개혁 방향에 전적으로 공감한다"며 입법 지원 의사를 밝혔습니다. 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 축소도 검토 대상입니다.
8. 대상별 대응 전략 (다주택자·1주택자·무주택자)
다주택자: 5월 9일 이전 매도가 핵심입니다. 3~4월까지 계약을 완료해야 중과를 피할 수 있습니다. 양도차익이 큰 물건부터 정리하고, 장기 보유할 '똘똘한 한 채'만 남기는 전략이 필요합니다. 양도차익 10억 초과 시 82.5% 세율이므로 반드시 세무사와 시뮬레이션을 진행하세요.
1주택 실거주자: 12억 이하 비과세 혜택은 유지되므로 조급할 필요가 없습니다. 다만 비거주 1주택은 장기보유특별공제 축소 가능성이 있으니, 실거주 요건을 반드시 충족하세요. 갈아타기를 계획 중이라면 3~4월 급매물 시기를 노리되, 대출 한도(최대 6억)를 감안한 자금 계획이 선행되어야 합니다.
무주택자: 두 가지 경로가 있습니다. 청약 가점이 높다면 2029년 서리풀·용산 등 도심 공공분양을 인내심 있게 대기하세요. 분양가 상한제가 적용될 가능성이 높아 주변 시세 대비 수억 원의 이득이 기대됩니다. 가점이 낮다면 5월 9일 전 '전세 낀 매물'을 매수하는 전략도 유효합니다. 실거주 최대 2년 유예 보완책이 적용되므로, 세입자 퇴거 걱정 없이 매수가 가능합니다.
9. 2026년 부동산 시장 시나리오
| 시기 | 예상 흐름 | 핵심 변수 |
|---|---|---|
| 2026 상반기 (3~5월) | 다주택자 급매물 출회 → 단기 가격 조정 가능 | 양도세 중과 종료(5.9), 매물 출회 규모 |
| 2026 하반기 | 거래 절벽 + 매물 잠김 → 핵심지 가격 강세 | 종부세 공정시장가액비율 상향 여부 |
| 2027~2028년 | 공급 보릿고개 → 양극화 심화 (강남 vs 외곽) | 금리 인하 여부, 공급 속도 |
| 2029년~ | 서리풀·용산 분양 시작 → 공급 정상화 기대 | 분양가 수준, 청약 경쟁률 |
가장 유력한 시나리오는 "단기 조정 → 중기 강세 → 장기 안정"입니다. 상반기에는 급매물이 나오면서 가격이 잠시 쉬어갈 수 있지만, 실제 입주 물량이 나오는 2029년까지 공급 공백이 계속되기 때문에 핵심지(강남3구·용산·분당 등) 가격은 강세를 유지할 가능성이 높습니다.
10. 마무리 – 정책의 파도를 타는 법
이재명 정부의 메시지는 분명합니다. "살지도 않을 집은 팔고, 필요한 집은 도심에 지어줄 테니 기다리거나 합리적인 곳을 사라." 정부와 싸우는 대신, 정책의 방향을 읽고 그 흐름에 맞는 포지션을 잡는 것이 가장 현명한 전략입니다.
다주택자에게 5월 9일은 진짜 데드라인이고, 무주택자에게 '전세 낀 급매'는 진입 기회이며, 청약 대기자에게 서리풀·용산은 인생의 기회입니다. 어떤 위치에 있든, 지금 이 시점에서 나의 상황을 정확히 진단하고 움직이는 것이 중요합니다.
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